Odgovor najdemo v državi, ki je v drugi svetovni vojni izgubila del celotne generacije in ki ima danes eno najmočnejših gospodarstev na svetu – Nemčiji.
Prispevek je bil objavljen v junijski izdaje Delove priloge Svet Kapitala.
Zadnje poročilo Svetovnega gospodarskega foruma navaja zaskrbljujoče napovedi glede dolgoročne vzdržnosti pokojninskih sistemov največjih svetovnih gospodarstev. Ključni razlogi za izrazito negativne dolgoročne napovedi so vse daljša življenjska doba, upad rodnosti in padajoči donosi pokojninskih varčevanj ter naložb. Razvita gospodarstva s predvidenim največjim primanjkljajem so ZDA, Velika Britanija, Japonska, Nizozemska, Kanada in Avstralija. Prav tako sta se v izredno negativnem trendu znašli Kitajska in Indija, ključni gonilni sili in najmočnejša trga v razvoju. Poročilo navaja napoved, da naj bi leta 2050 na globalnem nivoju pokojninska vrzel znašala 400 trilijonov dolarjev, od tega dobra polovica predstavlja predviden primanjkljaj navedenih razvitih gospodarstev, preostanek pa odpade na Indijo in Kitajsko. Izračun temelji na predpostavki pokojnine v višini 70 odstotkov plače pred upokojitvijo.
Otroci 21. stoletja bodo živeli sto let
Razlogi niso enoznačni, pač pa gre za preplet več dejavnikov, ki skupaj ustvarijo kompleksen problem, ki bo za razrešitev potreboval rešitve na več nivojih. Upad števila rojstev zasenči sicer pozitivna napoved vse daljše življenjske dobe. Od druge polovice 20. stoletja se povprečna življenjska doba vsakih pet let zviša za eno leto. Ob nadaljevanju tega trenda naj bi današnji desetletniki, rojeni leta 2007 v ZDA in Kanadi, povprečno dosegli starost 104 leta, rojeni na Japonskem pa celo 107 let. Poročilo v svojih analizah predpostavlja upokojitev med šestdesetim in sedemdesetim letom. Posledica vse daljše življenjske dobe je seveda daljše obdobje koriščenja denarnih sredstev iz pokojninskih varčevanj, saj naj bi posamezniki po navedeni napovedi po upokojitvi živeli še trideset do štirideset let.
Negativni demografski trendi v povprečju vse starejšega prebivalstva, ki za pokojnino varčuje vse manj, so še dodatno podkrepili slabše donose delniških in obvezniških naložb, ki ne dosegajo zgodovinskih povprečij. Primanjkljaj in slaba donosnost varčevanj na sistemski ravni še dodatno okrepita potrebo po individualnem varčevanju in naložbah za pokojnino, kjer pa se posamezniki pogosto soočajo s pomanjkanjem tako ustreznih informacij kot tudi ustreznih finančnih produktov, kar pogosto privede do napačnih ali preveč tveganih naložbenih odločitev, ki še dodatno poglabljajo izhodiščni problem.
Evropa se sooča s težko obvladljivim problemom namestitvene oskrbe milijonov starejših
Poleg navedenih ekonomskih težav pa se vse hitreje starajoči svet sooča še z bivanjskim problemom starega prebivalstva, ki pogosto potrebuje ustrezno namestitev ter oskrbo v poznih letih. Raziskovalci z Univerze College London in Univerze Liverpool napovedujejo, da se bo v naslednjih desetih letih število upokojencev, ki potrebujejo oskrbo, v Veliki Britaniji zvišalo na 2,8 milijona. Podobne so statistike po večini Evropske Unije; v Nemčiji, kjer danes živi približno 18 milijonov upokojencev, naj bi se število upokojencev praktično podvojilo do leta 2030 in doseglo 35 milijonov. Po napovedih Zveznega statističnega urada Nemčije se bo število starejših, ki potrebujejo pomoč, iz današnjih 2,5 milijona zvišalo na 3,4 milijona v letu 2030. V Nemčiji že danes primanjkuje ustreznih namestitev za več kot 1,5 milijona upokojencev. Težko si je predstavljati, da bi tako razvita evropska gospodarstva kot tudi ZDA v naslednjih letih in desetletjih zadostila povpraševanju po namestitvi in oskrbi starejših. Vprašanje, ki se na tej točki zastavi samo od sebe, je, ali je lahko ravno tako obsežno pomanjkanje namestitev in oskrbe starejših vsaj delna rešitev za slabe donose pokojninskih shem in zasebnih naložb za pokojnino, s katerimi se soočajo pokojninski sistemi in posamezniki.
Natančno predvidevanje potrebne ponudbe znižuje tveganost naložb
Naložbe v segment milijonov potrebnih namestitev za oskrbo starejših imajo eno ključno prednost pred naložbami v ostale gospodarske panoge. Bodoče povpraševanje po namestitvah se da izračunati tudi dolgoročno zelo natančno in brez večjih odstopanj na podlagi napovedanih demografskih trendov staranja prebivalstva. Na ta način se lahko ponudbo zelo natančno prilagodi povpraševanju, kar izdatno zniža tveganje naložb. Na drugi strani so lahko donosnosti tako izgradnje kot tudi upravljanja domov za namestitev in oskrbo starejših visoke, in po napovedih analitikov lahko takšne naložbe dosegajo dolgoročne donose delniških trgov z neprimerno nižjim tveganjem. Dodatna prednost takšnih naložb je možnost hipotekarnih zavarovanj vloženih sredstev, kjer bi investitor v projekt vključil tudi zasebne vlagatelje po principu izdaje npr. hipotekarno zavarovanih podjetniških obveznic, ki lahko vlagateljem jamčijo tako za izplačilo letnih obresti kot tudi za vračilo glavnice. Takšen način investiranja bi lahko izkoristili tako pokojninski skladi kot zasebni vlagatelji, ki bi lahko tako dolgoročno varčevali za dodatno pokojnino z relativno nizkim tveganjem in ustrezno visokimi donosi. Naslednje vprašanje, ki sledi, je: katera od držav bi lahko ponudila najugodnejše pogoje za takšne naložbe?
Nemški zvezni zakon o subvencioniranju in nizka stopnja lastniških nepremičnin
Odgovor najdemo v državi, ki je v drugi svetovni vojni izgubila del celotne generacije in ki ima danes eno najmočnejših gospodarstev na svetu – Nemčiji. Poleg že navedenega visokega primanjkljaja namestitev, ki danes znaša več kot 2,5 milijona namestitev in se bo v naslednjih 13 letih zvišal še za dodaten milijon, ima Nemčija sprejet ustavni zakon, ki vlado do leta 2050 zavezuje k izplačilu nadomestila za mobilnost v višini med 1.100 in 1.930 evrov vsakemu upokojencu, ki se odloči za namestitev v domu starejših. Če k temu dodamo podatek Zveznega statističnega urada Nemčije, da povprečna pokojnina v Nemčiji znaša 2.470 evrov mesečno in da je lastniških nepremičnin v Nemčiji le dobra polovica, postane jasno, zakaj bi bila Nemčija ustrezen trg za obsežne investicije tako zasebnih kot institucionalnih vlagateljev v komplekse oskrbovalnih domov. Kakšne donosnosti bi lahko dosegale takšne naložbe?
REFIRE: Letni donos 5,75 odstotka in za 3 milijarde naložb v letu 2016
Na spletni strani German Real Estate Finance (REFIRE) najdemo podatek za leto 2016, ki donosnost naložb v domove za oskrbo starejših navaja pri 5,75 odstotka, kar je kar dva odstotka več, kot so v istem letu znašali donosi naložb v poslovne ali stanovanjske nepremičnine. Sklepamo lahko, da je eden od razlogov za toliko višjo donosnost ravno zvezno subvencioniranje. Podatki REFIRE pokažejo, da se je trg v letu 2016 že odzval na izredno priložnost, ki jo nudi Nemčija v izgradnji domov za oskrbo, saj so v letu 2016 zabeležili rekordne naložbe v ta segment, ki so presegle 3 milijarde evrov. A navkljub visokem povečanju naložb Nemčijo čaka še dolga pot, da bi do leta 2030 uspela ponuditi več kot 3 milijone namestitvenih kapacitet. Kar pa po drugi strani izraža izrazito in celo dolgoročno priložnost za vlagatelje s področja Evropske unije, ki lahko neposredno investirajo v izgradnjo tisočih potrebnih domov za oskrbo starejših.
