Pozdravljeni. Podedovala sem dobrih sto tisočakov, ki sedaj sem jih pred 1 letom vezala na banki. Ker so obresti pratično nič me zanima ali je bolj smiselno kupiti stanovanje v Ljubljani in ga oddajati. Hvala!
Odgovor:
Nakup nepremičnine z namenom oddajanja je lahko dobra naložba, saj gre za nizko rizično investicijo, še posebej, če jo primerjamo z investicijami v delnice ali v druge vrednostne papirje. Donosnost takšne naložbe z oddajanjem ustvari praviloma 2 do 3-odstotni letni donos po upoštevanju vseh lastniških stroškov, kar bomo pokazali na konkretnem primeru v nadaljevanju. Naložba v nepremičnino zahteva visoka finančna sredstva, zato je nepriporočljiva v primeru, ko bi bil za nakup potreben kredit, saj bi negativne obresti posojila izničile ustvarjen donos iz najemnine. Pa je taka naložba res tudi dobra naložba? Poglejmo kakšen je realen donos take naložbe.
V kolikor stanovanja ne oddajate »na črno« lahko računate na donos 2,5% letno
Vzemimo za primer rabljeno in opremljeno 2,5 sobno stanovanje v Ljubljani v Šiški (letnik 1983, 70 m2). Nabavna vrednost takega stanovanja znaša 140.000 EUR. Pričakujemo 550 EUR mesečne najemnine. Na letni ravni to pomeni 6.600 EUR. Od tega moramo odšteti davek na dohodek iz oddajanja nepremičnine, ki znaša 25 % od davčne osnove, kjer davčna osnova predstavlja letno najemnino, zmanjšano za 10 % normiranih stroškov. V našem primeru to znaša 1.485 EUR. Za obnovo stanovanja (rezervni sklad, obnova fasade in strehe, oprema, beljenje …) lahko pričakujemo, da bodo tovrstni stroški dolgoročno letno znašali 1 % od vrednosti nepremičnine, kar znaša 1.400 EUR. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) znaša 80 EUR letno. Nepremičnino je nujno potrebno tudi zavarovati (150 EUR letno).
Navedeno predstavlja vse stroške in davke po trenutni zakonodaji. Neto zaslužek bi v tem primeru znašal letno 3.485 EUR, kar predstavlja 2,5 % letni donos. To pomeni, da potrebujemo kar 40 celoletnih najemnin za nakup predstavljenega stanovanja.
Novi predvideni davki bi še znižali donosnost naložbe na 2%
Pa poglejmo, kateri novi potencialni davki dodatno »grozijo« našemu donosu. V prvi vrsti je to davek na nepremičnine, ki naj bi znašal med 0,1 in 0,4 % vrednosti nepremičnine in bo nadomestil NUSZ. V izračunu bomo upoštevali zlato sredino (0,25 %), kar znaša 350 EUR oz. 270 EUR več od že upoštevanega davka NUSZ. Po novi zdravstveni reformi pa naj bi vse prihodke, kot so kapitalski dobički, obresti, dividende in najemnine, dodatno obremenili z 6,36 %. V našem primeru to pomeni dodatni letni strošek v višini 420 EUR.
Neto zaslužek bi ob upoštevanju dodatnih davkov letno znašal le še 2.795 EUR oz. 2 % letni donos. Za nakup naše nepremičnine bi torej potrebovali še dodatnih 10 letnih najemnin, skupaj torej kar 50 let. Seveda ob upoštevanju, da je nepremičnina oddana v najem v celotnem obdobju. V kolikor imamo izpad kakšnega meseca ali več, se temu primerno podaljša tudi doba in zniža neto zaslužek.
Alternativa je lahko nepremičninski sklad
Upoštevali smo idealen primer, kjer nimamo težav z najemnikom in plačevanjem najemnin. Nepremičnino smo kupili z lastnimi sredstvi (v primeru kredita bi se sami stroški še povišali in posledično bi se letni donos dodatno znižal). Če temu dodamo še nelikvidnost same naložbe in nizko realno donosnost, lahko hitro zaključimo, da tovrstna naložba ni tako dobra, kot se lahko zdi na prvi pogled.
Navedeno pa ne pomeni na splošno, da nepremičnine niso privlačna naložba. Morda vam je smiselno razmisliti o posredni nepremičninski naložbi v obliki nepremičninskih skladov, ki prinašajo višje donose ob nižjih vložkih. Na primer, po podatkih investicijske družbe JP Morgan nepremičninski skladi od leta 2000 beležijo 12 % povprečno letno donosnost, pri skladih zasebnega kapitala ta donos znaša okoli 7 %, zanimivi so tudi posamezni nepremičninski projekti …
