Vzrok za sorazmerno majhno zanimanje kreditojemalcev za zavarovanje z zemljiškim dolgom je v slabem poznavanju tega instrumenta zavarovanja.
V tujini navada, pri nas eksotika
Nakup stanovanja ali hiše je praviloma povezan tudi z najemom kredita, ki terja zavarovanje, ki je pri nas praviloma v obliki zastave nepremičnine, hipoteke. Povsem drugače je v Švici ali Nemčiji, pa ne zato, ker tam kupci ne bi potrebovali zavarovanja, temveč jih le petina, ki jih ob nakupu nepremičnine potrebuje kredit, slednjega zavaruje s hipoteko. Vsi ostali se namreč poslužujejo zemljiškega dolga, ki ga poznajo in uporabljajo že dolga desetletja. Že skoraj 9 let let bo, kar je nov Stvarnopravni zakonik tudi k nam prinesel možnost zavarovanja terjatve z zemljiškim dolgom, toda pri Slovencih nekako ne najde dovolj zanimanja zanj, smo preveč konservativni, premalo poznamo njegove prednosti, ali nas pri izbiri s ponudbo omejujejo tudi banke, ki ponujajo kredite? Tudi evropski trendi so namreč usmerjeni k ukinjanju hipoteke, saj tovrstna oblika služi le enkratnemu zavarovanju, z zemljiškim dolgom pa je mogoče zavarovanje večjega števila terjatev, ki nastanejo v različnih časovnih obdobjih.
Kaj o zemljiškem dolgu menijo bankirji?
Obrnili smo se na nekatere slovenske banke, saj jih nekaj izmed njih ponuja tudi tovrstno možnost zavarovanja, toda povsod ne beležijo ravno ravno velikega zanimanja. Simon Hvalec, izvršilni direktor uprave v NKBM: „ Omogočamo tudi zavarovanja kredita z zemljiškim dolgom. Tovrstno zavarovanje sicer predstavlja majhen delež v primerjavi z vsemi hipotekarno zavarovanimi krediti. Ocenjujemo, da je vzrok za sorazmerno majhno zanimanje kreditojemalcev v slabem poznavanju tega instrumenta zavarovanja. “ Tudi pri UniCredit Bank strankam omogočajo zavarovanje kreditnih terjatev z zemljiškim dolgom. Vendar ne beležijo velikega interesa za tovrstno zavarovanje, saj je strankam bolj poznano zavarovanje s hipoteko, pri čemer poudarjajo, da so stroški enaki. Črpanja kredita je po njihovih izkušnjah občutno hitrejše pri zavarovanju s hipoteko, saj je črpanje možno takoj po naroku pri notarju, medtem ko je pri zemljiškem dolgu potrebno čakati na izstavitev zemljiško knjižnega pisma s strani sodišča, kar lahko traja tudi nekaj tednov, so še zapisali.
Začne se pri notarju
Zemljiški dolg predstavlja pravico zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom in ga v obliki notarskega zapisa ustanovi lastnik nepremičnine, na podlagi katerega z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva njegov vpis v zemljiško knjigo in izstavitev zemljiškega pisma. V zemljiško knjigo se vpiše samo ob ustanovitvi oziroma spremembi, nato pa se prenaša izvenknjižno, z zemljiškim pismom. Predstavlja vrednostni papir po odredbi in izvršilni naslov - kar pomeni, da zakonitemu imetniku, torej banke ali kateregakoli drugega upnika, ni potrebno dokazovati obstoja terjatve v posebnem predhodnem sodnem postopku.
Prenosnost je največja prednost, pomeni lahko tudi prihranke
Glavna prednost te oblike zavarovanja v primerjavi s hipoteko je v prenosnosti, saj se prenaša z zemljiškim pismom, medtem ko hipoteka ni prenosljiva. Tudi preneha ne s prenehanjem terjatve, temveč se lahko uporabi za zavarovanje nove terjatve, saj ga upnik po poplačilu terjatve povratno prenese nazaj na lastnika obremenjene nepremičnine. Pri zavarovanju s hipoteko pa je za novo zavarovanje potrebno ustanoviti novo hipoteko, kar je povezano tudi z vsakokratnimi stroški, ki so pri zemljiškem dolgu le enkratni. Skupni imenovalec prednosti zemljiškega dolga je torej veliko večja mobilnost kapitala. Tveganje ob posluževanju te oblike zavarovanja pa se lahko pojavi v primeru, ko upnik zemljiško pismo prenese na tretjo osebo za zavarovanje nekega svojega dolga, ki ga ne poplača, v tem primeru pa se lahko upnikov upnik poplača iz te nepremičnine, zato se priporoča hramba pri notarju ali uporaba t.i. rekta klavzula s katero se omeji prometnost zemljiškega pisma. S tem se prepove nadaljnji prenos, do katerega bi bil sicer upnik iz zemljiškega dolga upravičen.
