Menite, da je nakup stanovanjske nepremičnine primerna zaščita pred morebitno krizo na kapitalskih trgih?
Odgovarja Myhajlo Todurov, [email protected]
Tokrat se pri odgovoru ne bom spuščal v trenutne cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji, saj je rast zadnjih let bila precej neenotna. Med tem, ko lahko v določenih delih Slovenije govorimo o precenjenosti, lahko drugje rečemo, da so cene primerne. Zato se bom rajši osredotočil direktno na vprašanje, če je nakup stanovanjske nepremičnine primerna zaščita. Pomagal pa si bom z zgodovinskimi podatki.
Nepremičnine v medvedjem trendu
Po navadi so v slabih časih za kapitalske trge kot zaščita služile državne obveznice stabilnih držav, kot sta na primer Nemčija in ZDA. Če pogledamo primerjalni obvezniški indeks Barclays Aggregate Bond Index, je ta leta 2008 zrasel za 5,2 odstotka, med tem ko je splošni trg izgubil 37 odstotkov. A pri že tako visokih cenah državnih obveznic in obeti za dvig obrestnih mer v EU in pri več zaporednih dvigih v ZDA, se številni vlagatelji odločajo za nakup stanovanjskih nepremičnin.
Primerjava nepremičnin z gibanjem splošnega delniškega trga v različnih časovnih obdobjih nam lahko pomaga odgovoriti na vaše vprašanje. Oprl pa se bom na ameriški trg. V zadnjih osmih medvedjih trendih od leta 1960 do danes je imel Case-Shiller Home Price Index (primerjalni indeks za cene nepremičnin ZDA) le enkrat negativno donosnost: med leti 2007 in 2009, ko smo bili priča krizi na nepremičninskem trgu. Zanimiva je ugotovitev, da so cene nepremičnin rasle tudi v obdobjih visoke inflacije, kar pomeni, da so bile dobra varovalka tudi v takih obdobjih.
Gledano dolgoročno, cene nepremičnin sledijo predvidljivemu vzorcu in prinašajo približno eno odstotno točko donosnosti letno, če upoštevamo še inflacijo. Od leta 1980 je znašala poprečna letna donosnost stanovanjskih nepremičnin 4,1 odstotka, med tem ko je povprečna leta inflacija v istem obdobju znašala 3,1 odstotka. Ameriški delniški indeks je vlagateljem v istem obdobju prinesel 8,7 odstotno anualizirano donosnost. A če pogledamo na standardni odklon, so nihanja cen nepremičnin približno za 80 odstotkov nižja od indeksa S&P 500. A podatek o nihajnosti ni ravno popoln, saj ne upošteva višine najemnin in celotnega procesa pri prodajah, vključno s stroški in časom, potrebnim za pretvorbo nepremičnine v denar. Prav tako podatek ne upošteva dejstva, da se številni prodajalci ne odločijo za prodajo pod ceno, katero vnaprej določijo, zato morebitna slabša obdobja na nepremičninskem trgu ne pridejo do izraza.
Nakup smiseln v določenih primerih
Nepremičnine verjetno ne bodo popolnoma odporne na dogajanje na delniškem trgu, a lahko vsekakor v določenih scenarijih vlagateljem prinesejo korist. Še najbolje so se odrezale v medvedjih trendih, ko je te spremljala visoka inflacija. V kolikor ste vlagatelj, ki se ne počuti lagodno pri padcih na delniških trgih in na te reagirate čustveno, je morda nakup stanovanjske nepremičnine prava odločitev. S tem se boste izognili tveganju prodaje ob napačnem trenutku in lahko v slabših časih te lažje prebrodite. Morate pa se zavedati, da gre za nizko likvidno naložbo. Zato poskrbite, da za nakup ne namenite vseh svojih prihrankov. Prav tako ne pozabite svoj celotni plan investiranja zapisati, da boste lažje prišli do odgovora, kdaj in koliko sredstev boste potrebovali. Namreč se načrt nakupa lahko ustavi že pri odgovoru na ta dva osnovna vprašanja.
Vprašanja s področja naložb, bančništva ali zavarovalništva lahko pošljete na elektronski naslov [email protected]. Odgovor strokovnjakov Vzajemci Skupine boste prejeli v treh delovnih dneh preko elektronske pošte.
