Nakup nepremičnine je v Sloveniji smiseln, če boste v njej bivali. Nepremičnina kot naložba nudi nizko donosnost iz najemnin, a zahteva visok vložek, medtem ko posredne nepremičninske naložbe prinašajo bistveno višje donose od oddajanja in zahtevajo bistveno nižja vplačila.
Oddajanje nepremičnine praviloma ustvari 2 do 3-odstotni letni donos
Nakup nepremičnine je za ljudi praviloma ena največjih življenjskih naložb. Ob tem pa se je treba zavedati, da lastništvo nepremičnine, v kateri živimo, ne pomeni investicije, saj večinoma predstavlja le stroške, ne pa tudi finančnega prihodka.
Na drugi strani je lahko nakup nepremičnine z namenom oddajanja tudi dobra finančna naložba, saj gre za nizko rizično investicijo, še posebej, če jo primerjamo z investicijami v delnice ali v druge vrednostne papirje. Donosnost takšne naložbe z oddajanjem ustvari praviloma 2 do 3-odstotni letni donos po upoštevanju vseh lastniških stroškov. Naložba v nepremičnino zahteva visoka finančna sredstva, zato je taka investicija povprečnemu posamezniku ali gospodinjstvu težje dosegljiva oziroma nepriporočljiva v primeru, ko bi bil za nakup potreben kredit, saj bi negativne obresti posojila izničile ustvarjen donos iz najemnine. Resda obstaja možnost oddajanja nekaterih nepremičnin na turistično zanimivih lokacijah preko spletnega servisa Airbnb, a je takšno oddajanje sezonsko omejeno, poleg tega zahteva precejšnjo predanost lastnika tako pri sprejemanju gostov kot pri rezervacijah.
Visoki transakcijski stroški nakupa in vzdrževanja nepremičnine
V vsakem primeru pa naložba v nepremičnine prinaša tudi na prvi pogled skrite transakcijske stroške. Mednje spadajo stroški iskanja, stroški cenitve, visoke provizije nepremičninskih posrednikov in davki. Nepremičnine sicer veljajo za precej varno naložbo, ki ji tveganje zvišuje dolga povračilna doba investicije. V času lastništva zato ne smemo pozabiti tudi na precej visoke stroške upravljanja in vzdrževanja za ohranjanje vrednosti nepremičnine. Tudi v času, ko stanovanje ali hiša nista v uporabi imamo stroške zavarovanja, stroške upravljanja skupnih prostorov, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča itd.
Donos iz naslova nepremičninske naložbe izhaja iz rasti vrednosti ali oddaje v uporabo. Če pri pričakovanem donosu iz naslova najemnin upoštevamo vse navedene stroške ter dodamo nezasedenost, neizterljivost najemnin in davek na dohodek, lahko ugotovimo, da so donosi minimalni. Oddaja nepremičnine zato za marsikoga lahko postane tudi breme. Bistveno donosnejša je tržna gradnja novih in prenova obstoječih nepremičnin. Vsak vlagatelj se mora tudi zavedati, da je z vidika ekonomije obsega in transakcijskih stroškov, neposredno trgovanje z nepremičninami neučinkovito.
Nelikvidnost nepremičnin
Ali je določena nepremičnina dobra ali slaba naložba? To je odvisno od mnogih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnine: starost, namembnost, lokacija, višina dohodka morebitnih najemodajalcev, njihov način življenja in splošno stanje gospodarstva. Vsaka nepremičnina je edinstvena in nima svojega substituta. Nepremičnine tudi niso mobilne, zato ima trg omejeno število kupcev in prodajalcev. Cene nepremičnin so izredno občutljive na povprečni dohodek prebivalstva in stopnjo zaposlenosti. Na spremembi teh dejavnikov, ki povečujeta ali zmanjšujeta povpraševanje, ponudba na trgu kratkoročno težko reagira. To se odraža v padcu ali rasti cen. Trg nepremičnin je odziven na daljši rok, saj je nepremičninski trg cikličen, kar pomeni, da so obdobja, ko vrednost narašča in obdobja, ko se vrednost nepremičnine zmanjšuje.
Informiranost na trgu je pogosto zelo slaba, saj nepremičnine načeloma kupujemo enkrat do dvakrat v življenju, pridobivanje informacij pa je zahtevno in drago opravilo. Težava neposrednega lastništva je tudi v tem, da je naložba dokaj nelikvidna, saj nepremičnine ne moremo prodati po razumni ceni čez noč.
Možnosti posrednih nepremičninskih naložb
Zavoljo naštetih pomanjkljivosti fizičnega nakupa nepremičnine je gotovo boljša možnost, da vanje posredno investiramo: nakup točk vzajemnega sklada, ki investira v delnice podjetij iz nepremičninskega sektorja, investiranje v sklade zasebnega kapitala ali naložbe v posamezne nepremičninske projekte preko lastniških deležev ali nakupa delnic teh podjetij.
Večja razpršitev prinaša nižje stroške in višje povprečne donose
Pomembna značilnost vzajemnih skladov ali skladov zasebnega kapitala je profesionalno upravljanje sredstev vlagateljev. Donose ustvarjajo z gradnjo, upravljanjem, svetovanjem, s prejetimi najemninami in s prodajo nepremičnin. Skladi so bili sprva oblikovani kot naložbe v nepremičnine za male vlagatelje, saj lahko k njim pristopamo že z manjšimi vložki, investitorji pa ne potrebujejo ustreznega strokovnega znanja za upravljanje. Danes so primerni tako za posameznike kot tudi institucionalne vlagatelje, kot so npr. zavarovalnice in pokojninski skladi. Prednost takšnega investiranja v nepremičnine je v nižjih transakcijskih stroških, profesionalnem in davčno učinkovitem upravljanju z naložbami v nepremičnine. Pri posrednem vlaganju znotraj enega sklada nismo omejeni samo na eno nepremičnino, sredstva so razpršena na več projektov: v poslovne, logistične, stanovanjske in druge vrste nepremičnin.
Prednost nepremičninskih vzajemnih skladov je, da so te naložbe likvidne, kar nam omogoča hiter vstop in izstop iz nepremičninskega trga. Poleg tega so na razpolago javno dostopne informacije, kar pomeni da lahko dnevno spremljamo donosnost naložbe. Negativna stran takih naložb je večja korelacija z delnicami podjetij iz drugih gospodarskih dejavnosti.
Letne donosnosti na nivojih dolgoročnih delniških donosov
Medtem nepremičninski skladi zasebnega kapitala nudijo zgolj omejeno likvidnost, a je njihova korelacija s kapitalskimi trgi bistveno nižja, s svojo podjetniško logiko pa praviloma dosegajo zastavljene ciljne donosnosti ne glede na gibanja kapitalskih trgov. Omejeno likvidnost vse bolj izboljšuje sekundarni trg, ki omogoča nakupe in prodaje zainteresiranih vlagateljev. Zelo pomemben argument v prid takšnim nepremičninskim skladom zasebnega kapitala so redna (letna, četrtletna ali mesečna) izplačila dividend ali drugih oblik udeležbe pri dobičku, ki pogosto znašajo med 5 in 7 odstotkov letno.
Nepremičninski skladi od leta 2000 beležijo v povprečju 12-odstotno letno donosnost
Pameten vlagatelj svoja finančna sredstva razprši tako med različne naložbene razrede (delnice, obveznice, alternativne naložbe) kot tudi geografsko, sektorsko in časovno. Investicija v nepremičnine spada med alternativne naložbe in je zaradi nestabilnosti finančnih trgov vedno zanimivejša naložbena oblika, saj dogajanja niso strogo odvisna od borznih dogajanj. Glede na prednosti posameznega vlagatelja in njegove nagnjenosti k tveganju lahko pretehtamo in se odločimo za obliko investicije v nepremičnine, prav tako izberemo naložbeno strategijo, ki nam najbolj ustreza.
Nepremičninski skladi najdonosnejši naložbeni razred
Nepremičninski skladi od začetka leta 2000 veljajo za najdonosnejši naložbeni razred na trgu. Po ugotovitvah investicijske družbe JP Morgan, je ta naložbeni razred od leta 2000 beležil v povprečju 12-odstotno letno donosnost. Kar pomeni, da se je višina sredstev vlagatelja, ki je investiral v letu 2000, do danes povečala za več kot 500 odstotkov.
Do zelo podobnih zaključkov so v svoji analizi prišli tudi v družbi Morningstar, ki je primerjala donosnosti različnih investicijskih strategij od delnic, nepremičnin, surovin, terminskih pogodb, plemenitih kovin, ETF skladov itd. Bolj zanimivo kot presenetljivo so na vrhu naložbe v nepremičnine, ki so lani dosegle skoraj 8-odstotno letno donosnost.
Rezultati Morningstarja se skladajo z napovedmi analitikov in konkretneje z analizami Credit Suisse in Bank of America Merrill Lynch, ki vlaganje v nepremičnine postavljajo v vrh najbolj priporočenih naložbenih področij za prihodnja leta. Podoben trend nakazuje tudi analiza, ki jo je objavila ameriška poslovna revija Forbes, po kateri se bo trend investiranja v komercialne nepremičnine še nadaljeval.
