Izvršni direktor Trigranita in direktor Emonike Csaba Toth je kritičen do naraščajočih stroškov, ki spremljajo investicijo Potniškega centra Ljubljana Emonika, in poudarja, da takšna praksa odganja tuje investitorje. Kljub temu je, kot je dejal v pogovoru za Krizno ogledalo STA, optimističen, da bodo do konca 2014 končali s prvo fazo investicije.
Konec junija ste oddali vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja za projekt Emonika, a ta ni bila popolna. Kaj manjka in zakaj ste oddali nepopolno vlogo?
Decembra lani smo oddali vse potrebno za pridobitev soglasja na dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Do aprila smo dobili vsa tehnična soglasja, razen soglasja Slovenskih železnic (SŽ), ki smo ga pridobili šele sredi junija. Pridobitev tehničnega soglasja je dovolj za oddajo vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja in praksa je, da se vloga odda in jo pristojni organi pregledajo, investitor pa nato dokumentacijo dopolni. Tako se skrajša proces odobritve vloge in to smo želeli izkoristiti.
V vlogi za pridobitev gradbenega dovoljenja manjka le nekaj zemljišč, vključno z gradbenimi pravicami, služnostjo in lastništvom. Vsi so povezani s komunalno infrastrukturo in so v pristojnosti ali Mestne občine Ljubljana (MOL) ali SŽ. Ureditev vprašanj v zvezi s temi zemljišči je Emonika zahtevala več kot šest mesecev nazaj, nekatere izmed njih že pred leti. V primeru, da MOL in SŽ ne izboljšata svoje učinkovitosti in medsebojnega sodelovanja, lahko te postavke povzročijo kar nekaj zamude pri pridobitvi gradbenega dovoljenja.
Gradbeno dovoljenje sicer pričakujete do oktobra. Ali menite, da ga boste glede na vse zaplete uspeli pridobiti do takrat?
Vse vpletene strani so izrazile močno voljo po sodelovanju, toda postopki niso tako hitri, kot smo pričakovali. Upamo, da se bosta MOL in SŽ čim prej dogovorila in da bomo lahko dopolnili vlogo. Za dopolnitev imamo 45 dni časa, ta rok poteče konec avgusta. Nekatere pogodbe smo na ministrstvo za infrastrukturo in prostor že poslali, če bo potrebno, bomo zaprosili za podaljšanje roka za dopolnitev vloge. Upamo, da bomo z gradnjo lahko začeli v začetku leta 2013 in s prvo fazo projekta, torej z javnim delom, končali do konca leta 2014.
Ali imate plan B, če vam ne uspe rešiti spora?
Projekt ne bo propadel zaradi gradbenega dovoljenja, v to sem prepričan. Gradbeno dovoljenje bomo zagotovo dobili, projekt in dokumentacija zanj sta tehnično brezhibna. Če bomo dovoljenje dobili kakšen teden ali mesec kasneje, kot sicer predvidevamo, ne bo nič narobe. Gradbeno dovoljenje je sicer samo en pogoj za začetek gradnje Emonike.
Torej je zdaj vse odvisno od MOL in SŽ?
Poudariti moram, da ne krivimo MOL in SŽ za nastalo situacijo. Mi samo opozarjamo na probleme, ki so znani že dlje časa, in opozarjamo na neučinkovitost pri njihovem reševanju. Treba je ukrepati, ne samo govoriti in obljubljati.
Kako velik problem za projekt Emonika so visoki komunalni stroški?
To je velik problem. MOL moramo plačati približno 32 milijonov evrov komunalnih prispevkov in ta številka je nezaslišana. Še v nobeni državi, kjer smo gradili, nismo imeli projekta s tako visokimi komunalnimi stroški. Če želi Slovenija privabiti tuje investicije, mora o tem resno razmisliti, saj tako visoki komunalni prispevki odvračajo investicije - če želiš privabiti investicije, je treba iti investitorju naproti. Želeli bi si, da bi se komunalni prispevki znižali, ampak naše želje ne padejo na plodna tla in tega realno tudi ni pričakovati. Je pa treba poudariti, da ko smo v letu 2007 podpisali pogodbo s SŽ, so komunalni prispevki znašali 21 milijonov evrov, zdaj pa jih je naenkrat 10 milijonov evrov več.
Visoki komunalni prispevki so posledica razmišljanja samo na kratek rok. MOL pričakuje, da se bo v njeno blagajno steklo veliko denarja, toda dejstvo je, da s takim razmišljanjem na dolgi rok ni pričakovati investicij. Že zdaj lahko vidimo, da zaradi občutno previsokih stroškov veliko gradbišč stoji in projekti niso realizirani.
Za koliko se je od leta 2007 podražil projekt Emonika in koliko je danes vreden?
Celotna investicija po poslovnem načrtu iz leta 2007, ki so ga potrdili Trigranit, SŽ in slovenska vlada, znaša 220 milijonov evrov. Zdaj je ta številka narasla na 350 milijonov evrov. Smo na robu zmogljivosti, zato opozarjamo, da podražitev investicije ne bi smela biti zgolj na plečih investitorja. Mi kot investitor tudi nismo vplivali na podražitev, ta je posledica spremenjenih pogojev, zakonodaje ipd.
Ali lahko z Emoniko pričakujemo kakšno novo blagovno znamko, glede na to, da je ponudba v ostalih trgovskih centrih bolj ali manj ista?
Lastniki blagovnih znamk, ki so navzoče v Sloveniji, se ne pritožujejo. S slovenskim trgom so zadovoljni in se želijo širiti. Lokacija Emonike bo zagotovo privabila na slovenskem trgu že obstoječe blagovne znamke, glede novih blagovnih znamk pa so zadeve bolj kompleksne. Za novo blagovno znamko potrebuješ franšiznega partnerja in dober marketing. Toda franšizodajalci trenutno nimajo denarja za investiranje, poleg tega pa si vsi želijo dobro razvejane mreže trgovskih centrov po vsej državi, v katerih bi bili navzoči in bi lahko razvijali blagovne znamke.
Ljubljana bi sicer lahko bila dober trg za nove blagovne znamke, saj gre za majhen trg z razmeroma veliko kupno močjo. Emonika bo skladno z načrti v nakupovalni center pripeljala do 10 odstotkov novih blagovnih znamk, že obstoječe blagovne znamke pa bodo imele v centru najboljši izbor.
Kdo za Emoniko trži trgovski del - sami ali imate kakšnega posrednika?
Trgovski del, pa tudi vse ostalo, tržimo sami. Trigranit ima v ta namen ustanovljeno posebno družbo TGM.
Ali boste glede izgradnje komercialnega dela Emonike počakali na izboljšane razmer na nepremičninskem trgu?
Seveda. Gre za prevelik projekt, da bi ga bilo mogoče realizirati naenkrat. Imamo obvezo za oddajo prve faze projekta, torej javnega dela Emonike, ki vključuje železniško in avtobusno postajo, 1900 parkirišč, nakupovalni ter zabaviščni center ter celotno komunalno infrastrukturo. Ta faza je vredna približno 220 milijonov evrov. Druga faza, komercialni del, je zelo obsežna. Poslovna stavba, ki je predvidena, bo najvišja v državi. Poleg te načrtujemo še eno stavbo, v kateri bo od 40 do 50 luksuznih stanovanj ter poslovni hotel. Toda komercialni del bo sledil kasneje, ko bo trg na to pripravljen.
Pogoj za začetek del so tudi finančna sredstva. Kako se bo projekt financiral?
Projekt bo financiran iz treh virov - lastna sredstva Trigranita, posojila pri bankah in državna oz. EU sredstva.
Ali je evropska sredstva pričakovati še v tej finančni perspektivi?
Upamo in glede tega pričakujemo jasne odgovore od vlade. Želimo jasen odgovor, ali je sredstva mogoče dobiti še v tej finančni perspektivi ali pa je nanje mogoče računati v naslednji.
Kako pa potekajo pogovori z bankami glede posojil?
Trigranit pri projektih že vseskozi sodeluje z več mednarodnimi bankami, s katerimi smo vzpostavili dober odnos - nikoli nismo zamujali s plačili, banke nam zaupajo. Seveda smo pristopili tudi do v Sloveniji navzočih bank, ki pa so previdne, saj so se pri marsikaterem projektu že opekle in imajo v trenutni situaciji precej težav. Te banke tako pri projektu ne želijo sodelovati, kar pa ni prav, saj bi morale iskati priložnosti.
V Sloveniji so največja gradbena podjetja propadla. Koga imate v mislih za sodelovanje pri operativi?
Že od nekdaj pri projektih sodelujemo z več izvajalci, da zmanjšamo tveganja, če pride do propada kakšnega od njih. Projekt Emonika bomo razdelili na več delov in pripravili več manjših razpisov, med 80 in 100 naj bi jih bilo, nanje pa se bodo lahko prijavljala tudi srednja in mala podjetja, tako slovenska kot tuja. Tako bo lahko pri projektu sodelovalo zelo veliko podjetij. Vedno pa bomo izbrali najboljšo ceno za najboljšo kakovost.
Konec maja ste odprli potniški terminal v poljskem Poznanju. Bi lahko potegnili kakšne vzporednice s projektom Emonika?
Celoten postopek, ki smo ga v Poznanju vodili s poljskimi železnicami, je bil občutno hitrejši kot postopek, ki ga v Sloveniji vodimo s SŽ. V 13, 14 mesecih od pogodbe s poljskimi železnicami smo odprli potniški terminal. Z našega vidika je to normalno, ni pa normalno to, kar se dogaja v Sloveniji. Poleg hitrosti postopka se razlikujejo tudi stroški. V Sloveniji denimo samo gradbeni stroški za železniško postajo znašajo dobrih 21 milijonov evrov, v Poznanju so znašali dobrih osem milijonov evrov. Pri čemer je treba poudariti, da železniška postaja v Poznanju letno prepelje 17 milijonov potnikov, v Ljubljani pa 3,6 milijona potnikov.
Kje vse trenutno investirate? Kateri izmed projektov se izvajajo?
Na Poljskem imamo dve investiciji - potniški terminal v Poznanju ter nakupovalni center in poslovne objekte v Krakovu, kar zdaj širimo. Projekt peljemo tudi v Budimpešti, iščemo priložnosti na Hrvaškem in načrtujemo širitev centra Arena v Zagrebu.
Večina nepremičninskih investitorjev po svetu je slabo likvidnih, zato tudi večjih projektov ni veliko. Kakšno je finančno stanje Trigranita?
V času krize smo realizirali kar nekaj projektov, denimo v Krakovu in Budimpešti. Tudi v času krize smo zelo aktivni; prodajamo deleže v že izvedenih projektih in sredstva iz tega naslova namenjamo za nove projekte. Finančno stanje Trigranita je vsekakor stabilno.
