Še pred nekaj meseci je tako rekoč vsak razmišljal o nakupu nepremičnine. Optimizma potrošnikom ni manjkalo, prav tako ne poceni posojil. A vmes so cene nepremičnin rasle, po mnenju mnogih preveč naglo. Kdaj bo sledila korekcija?
Originalen prispevek si lahko preberete na spletni strani Svet Kapitala.
V svoj dupleks je vložil tri leta življenja. Vsak poseg je bil načrtovan, številna dela so plod lastnega potu in iznajdljivosti – od polaganja parketa, ki so ga med prenovo zavrgli na pločnik za Narodno galerijo, do pleskanja in majhnih posegov, ki vdahnejo stanovanjem dušo in jih delajo edinstvena. Nato je prišla ponudba, težka milijon evrov.
Za dupleks z nekaj več kot 120 kvadratnimi metri površine v centru Ljubljane je bil potencialni kupec pripravljen odšteti približno dvakratnik tržne cene. Denar za peščico tistih, ki so pravočasno vložili v kriptovalute, tudi danes, ko je vrednost virtualnega premoženja več kot polovico nižja kot ob koncu lanskega leta, še vedno ni nikakršna težava. A kriptomilijonar je tokrat naletel na lastnika stanovanja, ki mu ni mar za denar. Dolgega nosu je odšel novim nakupom naproti, s katerimi bi utegnil dodati svoj delež k nadaljnjemu napihovanju cen nepremičnin na slovenskem trgu. »Kar nekaj vlagateljev iz kriptosveta je zlasti v času evforije ob koncu prejšnjega leta prek nas kupilo stanovanjsko ali poslovno nepremičnino,« je potrdil pestro nakupno aktivnost novega sloja bogatašev Zoran Djukić, direktor nepremičninske agencije Stoja.
Pa imajo kriptomilijonarji res tako velik vpliv, da bi lahko premikali cene na nepremičninskem trgu? Djukićev odgovor je nedvoumen: »Kriptomilijonarji so zadnje mesece nekoliko bolj zadržani kot na vrhuncu evforije, a tudi tedaj so predstavljali razmeroma majhen del trga. Cene stanovanj dviguje visoko povpraševanje vseh potencialnih kupcev in omejena ponudba.«
Kje je konec rasti cen?
Zoran Džukić: Apetiti vseh igralcev v nepremičninski verigi so postali preveliki. Lastniki zemljišč zahtevajo previsoke cene, polno zasedeni izvajalci in podizvajalci prav tako zaračunavajo več … Kupci tega ne bodo zdržali.
Razmere so tako rekoč idealne za napihovanje balona na nepremičninskem trgu. Gospodarska rast krepi zaupanje potrošnikov, med katerimi je vse manj brezposelnih, kupna moč raste, medtem ko ostajajo posojila na bankah izredno poceni. Številne družine, ki so med krizo odlašale s selitvijo v večjo nepremičnino, to počnejo danes, kot tudi kupci, ki vidijo v nepremičnini donosno naložbo. Brez ugodnih posojil – tako glede nizkih obrestnih mer kot tudi daljših ročnosti – bi bila aktivnost na trgu nepremičnin precej manj pestra. Navsezadnje je kar 90 odstotkov vseh tovrstnih nakupov financiranih s stanovanjskimi posojili, ki jih je v bančnem sistemu že več kot šest milijard evrov ali za sedmino slovenskega bruto domačega proizvoda.
Kdaj bo konec rasti cen? V poročilu o finančni stabilnosti pri Banki Slovenije pišejo, da bo »na prihodnje cene nepremičnin ključno vplivalo (ne)ravnovesje med povpraševanjem in ponudbo novih nepremičnin na trgu.«
Ponudba novih nepremičnin trenutno še ne zadovoljuje apetitov kupcev. Lani je bilo tako po podatkih državnega statističnega urada (Surs) prodanih 632 novih nepremičnin, kar je precej manj kot v letih 2015 in 2016, ko se je številka gibala okoli tisoč. Razlog za to je prej v pomanjkanju novih nepremičnin kot v nižjem povpraševanju, kar kaže navsezadnje skupna rast števila transakcij na trgu stanovanjskih nepremičnin. Lani je bilo tako sklenjenih skoraj 10.800 poslov, kar je največ v zadnjem desetletju in skoraj dvakrat več kot leta 2013.
Anton Kožar: Škarje med pričakovano prodajno ceno in pričakovano povpraševano ceno so se začele odpirati. V prvem četrtletju letos za okoli 200 evrov na kvadratni meter.
Temu primerno se gibljejo tudi cene in se bodo tudi v bližnji prihodnosti. »V ugodnih gospodarskih razmerah lahko ob nizkih obrestnih merah in pozitivnih pričakovanjih na trgu nepremičnin rast cen pričakujemo tudi v prihodnje. Še zlasti ob visokem razkoraku med ponudbo in povpraševanjem, saj z izjemo Ljubljane gradnje večjih stanovanjskih objektov še ni zaznati,« so zapisali pri Banki Slovenije, kjer napovedujejo večjo ponudbo novih stanovanj šele čez dve ali tri leta. Bančni regulator hkrati opozarja, da lahko počasno prilagajanje ponudbe povpraševanju vodi do napihovanja cen stanovanjskih nepremičnin in povečuje tveganja za bančni sistem. In žepe kupcev.
Nove stanovanjske nepremičnine so bile v zadnjem četrtletju lanskega leta dražje za skoraj petino v primerjavi s povprečjem leta 2015, kažejo podatki Sursa. Rabljene so bile dražje za nekaj več kot 15 odstotkov. Povprečne plače so se v tem času zvišale za dobre štiri odstotke. A prostora za rast je, kot napovedujejo mnogi, še nekaj. V Banki Slovenije so namreč izračunali, da so cene nepremičnin še vedno nižje za 13,5 odstotka kot na vrhuncu leta 2008.
Na inštitutu za nepremičnine pa menijo, da je Slovenija dosegla vrh nepremičninskega cikla. Veliko bank ne odobrava več precej manj tveganih posojil s fiksno obrestno mero, medtem ko so kupci vse manj pripravljeni slediti rastočim cenam prodajalcev. Anton Kožar, direktor inštituta za nepremičnine, je tako za Delo dejal: »Prodajalci so zvišali cene, kupci pa po drugi strani pričakujejo nižje cene kot ob koncu leta 2017. Škarje med pričakovano prodajno ceno in pričakovano povpraševano ceno so se posledično začele odpirati, v prvem četrtletju letos za okoli 200 evrov na kvadratni meter.«
Pohlep lahko zaneti novo krizo
Trg poganjata običajno dve čustvi, strah in pohlep, pojasnjuje Djukić. Strah, ki je med krizo ohromil potrošnike, se je v ugodnih gospodarskih in posojilnih razmerah umaknil pohlepu, zaradi katerega se je tako rekoč nemogoče ostriči pri frizerju, ne da bi slišali zgodbe o bajnih kupčijah na nepremičninskem trgu z zaslužki v višini 25 ali celo več odstotkov.
A tudi pohlep ni več dovolj močno čustvo, če cene krepko presežejo zmožnosti kupcev. Prav to se menda že začenja dogajati. Statistika sicer kaže, da je nepremičninski trg v vzponu, realnost na terenu pa je menda nekoliko drugačna. Djukić namreč opaža, da postajajo ljudje nekoliko bolj previdni. »Trudimo se, zlasti pri prodaji dražjih nepremičnin. Cene so za marsikoga že previsoke,« opozarja. Tudi cenejše nepremičnine, ki morda niso na najbolj elitnih lokacijah, kot je na primer center Ljubljane, kjer je mogoče služiti z oddajanjem stanovanja prek spletnega portala Airbnb, ne gredo več tako dobro v promet.
20 % so se v letu in pol zvišale cene novih stanovanjskih nepremičnin.
Pojav, kot ga opisuje Djukić, je za marsikoga presenetljiv. Konjunktura in nizke obrestne mere ustvarjajo idealne pogoje za rast nepremičninskega trga. Toda to ne bo več dovolj, je prepričan direktor nepremičninske agencije Stoja, ki ne vidi edinega potencialnega tveganja v naslednji krizi: »Apetiti vseh igralcev v nepremičninski verigi so postali preveliki. Lastniki zemljišč zahtevajo previsoke cene, polno zasedeni izvajalci in podizvajalci prav tako zaračunavajo več … Kupci tega ne bodo zdržali.«
Ko bodo na trg prišle nepremičnine, ki so jih glede na povpraševanje po krizi nekoliko zapoznelo začeli zidati gradbeniki, bo to zagotovo šok za nepremičninski trg. Tedaj bi se utegnile cene stanovanj nekoliko znižati. Samo v Ljubljani naj bi do konca leta na trg prišlo 500 novih stanovanj. Drugod po Sloveniji se medtem še ne gradi s takim zanosom.
Djukić je prepričan, da se počasi že bliža trenutek korekcije cen na trgu nepremičnin. Če sočasno izbruhne še gospodarska kriza, v kateri bi banke nehale posojati, pa se lahko nepremičninski trg zlomi, kot smo že videli v pretekli krizi.
